초등·중등 수학학원 상가·임대차 사전검토 체크리스트 v0.1

1. 문서 목적

이 문서는 수학학원 개원 후보 상가를 검토할 때, “좋아 보이는 매물”이 아니라 “실제로 학원으로 열 수 있는 매물”인지를 판단하기 위한 체크리스트다.

핵심 원칙:

• 계약 전 교육청 등록 가능성부터 확인
• 면적보다 동선과 안전이 우선
• 월세보다 총 고정비와 공사비를 같이 본다
• 좋은 상가보다 살아남을 수 있는 상가를 고른다

2. 사용 방법

권장 흐름:

1. 후보 상가 2~5곳을 같은 양식으로 기록
2. 각 항목을 적합 / 확인 필요 / 부적합으로 표시
3. Red Flag가 3개 이상이면 우선 제외 검토
4. 최종 1~2곳만 교육지원청/건물주/중개사 확인 심화
5. 본계약 전 별도 계약 검토 메모 작성

평가 표기:

• 적합: 현재 기준 진행 가능
• 확인 필요: 추가 서류/통화/현장 확인 필요
• 부적합: 계약 또는 운영 리스크가 큼

3. 후보 상가 기본 정보 카드

항목	내용
후보명
주소
층수
전용면적
보증금
월세
관리비
권리금
입주 가능일
중개사/담당자
현재 상태	공실 / 운영중 / 철거 필요
메모

4. 상가 사전검토 체크리스트

4.1 입지 / 상권

항목	기준	상태	메모
초등학교 접근성	도보/차량 이동 현실성
중학교 접근성	도보/차량 이동 현실성
아파트/주거밀집도	핵심 고객층 밀집 여부
경쟁학원 분포	직접 경쟁/보완 경쟁 여부
부모 픽업 동선	잠깐 정차 가능 여부
야간 귀가 안전성	저녁 수업 후 이동 안전
가시성	학원 간판/입구 노출성
지역 이미지	학원 밀집지/교육수요 적합성

빠른 판단 메모

• 초등 비중이 높으면 도보 접근성과 픽업 동선의 비중이 커진다.
• 중등 비중이 높으면 학교/내신권역 연동성이 중요하다.
• 너무 안쪽 상가는 월세는 낮아도 설명회/첫 방문 전환율이 떨어질 수 있다.

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4.2 건물 적합성

항목	기준	상태	메모
건축물 용도	학원 사용 가능 여부 판단 핵심
층수	저층/고층에 따른 안전·접근성
전용면적	반 구성/정원 가설 충족 여부
출입구 구조	학생·학부모 동선 분리 가능 여부
엘리베이터	저학년/학부모 이용 편의
공용복도/계단 상태	첫인상, 안전, 관리 수준
화장실 접근성	원내/공용 여부, 청결 상태
방음 가능성	타 업종 민원 가능성

필수 확인 자료

• 건축물대장
• 평면도 또는 실측 정보
• 관리규약 또는 건물 운영 규칙

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4.3 학원 등록 가능성

항목	기준	상태	메모
학원/교습소 형태 적합성	어떤 형태가 현실적인지
교습과정 등록 가능성	수학 교습과정 등록 가정
면적 기준 충족 여부	지역 기준 확인 필요
강의실 수 가설 적합성	반 수 운영 가능한지
관할 교육지원청 확인 여부	사전 문의 완료 여부
구비서류 확보 가능성	임대차계약서 등 준비 가능 여부

실무 메모

• 정부24 및 찾기쉬운 생활법령정보 검색 결과 기준, 학원은 설립·운영 등록이 필요하고, 입지·시설 기준을 함께 봐야 한다.
• 실제 판단은 지역별 기준과 건물 조건이 달라 관할 교육지원청 확인이 필수다.
• 계약 전에 최소한 주소/층수/면적/용도를 기준으로 사전 문의하는 흐름이 안전하다.

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4.4 소방 / 안전 / 시설 리스크

항목	기준	상태	메모
직통계단	피난 동선 적합성
비상구	이용 가능 상태
소방설비	감지기/소화기/비상등 등
수용인원 리스크	정원 계획과 충돌 여부
전기안전 점검 대상 가능성	건물/면적 조건 확인 필요
CCTV 필요성	안전/분쟁 대응
출입통제	저학년 안전관리 필요성
야간 조도/외부 안전	귀가 시간대 안전성

Red Flag

• 직통계단/비상구 설명이 모호함
• 중개사가 “원래 학원도 들어왔었다”만 말하고 근거 서류가 없음
• 현재 구조로는 강의실 수/정원 계획이 안 나옴
• 소방/전기 추가 공사비가 크게 들 가능성이 높음

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4.5 인테리어 / 공사 제약

항목	기준	상태	메모
철거 필요 수준	기존 시설 철거 범위
공사 허용 범위	벽체/배선/간판 등 허용 여부
냉난방 공사	추가 설치/이전 가능 여부
전기 증설	수업/프린터/냉난방 감당 여부
인터넷/통신 공사	안정적 수업/운영 인프라 가능 여부
방음 공사 필요성	민원 예방 수준
간판/사인물 설치	외부 노출성 확보 가능 여부
공사 일정	개원 목표일에 맞출 수 있는지

실무 메모

• 싸게 들어가도 철거·전기·냉난방·간판에서 비용이 커질 수 있다.
• 학원은 학부모의 첫인상이 중요하므로 상담실/입구/대기공간 품질을 따로 본다.
• 공사 일정이 빠듯하면 등록 일정과 엇갈려 개원이 밀릴 수 있다.

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4.6 임대차 계약 조항

항목	기준	상태	메모
보증금 수준	자금계획 감당 가능성
월세 수준	손익분기 학생 수와 정합성
관리비 구조	고정비 예측 가능성
권리금	정당성/회수 가능성
렌트프리	공사기간 완충 가능성
원상복구	철수 리스크
중도해지 조항	예상 밖 상황 대응 가능성
업종 제한 조항	학원 운영 제약 여부
간판/외벽 조항	브랜딩 가능 여부
공사 승낙 조항	실질 공사 가능 여부
임대인 협조 수준	등록/서류/공사 협조 가능성

협상 포인트 예시

• 공사기간 렌트프리
• 간판 설치 범위 명시
• 원상복구 범위 명확화
• 전기 증설/통신공사 허용 문구
• 등록 서류 제공 협조 문구

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4.7 운영성 / 수익성

항목	기준	상태	메모
반 수 운영 가능성	목표 반 수 구성 가능 여부
상담실 확보 가능성	등록 전환 경험 설계 가능 여부
대기공간 확보 가능성	학부모/학생 혼선 방지
피크 시간대 동선	4~8시 운영 혼잡 대응
월 고정비 부담	목표 원생 수와 비교
초기 공사비 부담	투자 여력 내인지
손익분기 현실성	현실적인 학생 수로 버티는지
확장 가능성	1년 내 반 추가 가능성

간단 계산 프레임

• 월 고정비 = 월세 + 관리비 + 인건비 + 시스템비 + 마케팅비 + 기타 고정비
• 손익분기 원생 수 = 월 고정비 ÷ 1인당 평균 매출
• 상가 선택은 “예쁜 공간”보다 손익분기 도달 가능성으로 본다.

5. 후보 상가 비교표 템플릿

항목	후보 A	후보 B	후보 C
위치/접근성
등록 가능성
소방/안전 리스크
공사 난이도
보증금/월세
총 공사비 예상
운영성
손익분기 부담
최종 판단

6. 본계약 전 필수 확인 질문

1. 이 상가는 관할 교육지원청 기준으로 등록 가능성 확인이 되었는가?
2. 이 상가의 구조로 목표 반 수와 정원이 실제 가능한가?
3. 냉난방, 전기, 통신, 간판을 포함하면 숨은 공사비가 얼마인가?
4. 월세만이 아니라 총 고정비 기준으로 6개월 버틸 수 있는가?
5. 학부모 첫 방문 경험 기준으로 상담실/입구/대기공간이 충분한가?
6. 계약서에 원상복구, 공사 승낙, 업종 제한, 중도해지 관련 불리한 조항이 없는가?

7. 빠른 탈락 기준

아래 중 하나라도 강하게 해당하면 우선 제외 검토한다.

• 건축물 용도 또는 학원 사용 가능 여부가 불명확함
• 교육지원청 확인 없이 계약을 서두름
• 직통계단/소방/비상구 리스크가 큼
• 월세는 낮지만 공사비가 과도함
• 간판/공사/전기 증설 제한으로 운영성이 낮음
• 목표 반 구성과 정원을 넣기 어려움
• 원상복구나 권리금 조건이 과도함

8. JYP Labs 권고 방식

JYP Labs는 상가를 아래 순서로 권고한다.

1. 등록 가능성
2. 안전/공사 가능성
3. 운영성
4. 수익성
5. 브랜딩/가시성

즉, 보통 의뢰인은 먼저 “좋아 보이는 상가”를 보지만, JYP Labs는 개원 성공 확률이 높은 상가를 우선 추천한다.

9. 후속 연결 문서

1. 초등·중등 수학학원 AI-native 개원 준비 체크리스트 SOP v0.1
2. 초등·중등 수학학원 AI-native 개원 컨설팅 의뢰인 미팅 질문지 v0.1
3. 고객 제안서 1페이지 → wiki/work/projects/kids-math-academy-ai-native-operating-system/kids-math-academy-client-proposal-onepager-2026-06-24.md
4. 입회상담 SOP v0.1 → wiki/work/projects/kids-math-academy-ai-native-operating-system/kids-math-academy-admissions-consultation-sop-2026-06-24.md

Evidence Package

• Source:
  • wiki/work/projects/kids-math-academy-ai-native-operating-system/kids-math-academy-ai-native-operating-system-plan-2026-06-24.md
  • wiki/work/projects/kids-math-academy-ai-native-operating-system/kids-math-academy-client-discovery-questionnaire-2026-06-24.md
  • wiki/work/projects/kids-math-academy-ai-native-operating-system/kids-math-academy-opening-checklist-sop-2026-06-24.md
  • 정부24, 찾기쉬운 생활법령정보 검색 결과
• Work Done:
  • 상가 후보 비교와 임대차 계약 전 사전검토용 체크리스트 분리 작성
• Verification:
  • OMW work/projects 경로에 저장 완료
• Risk:
  • 실제 학원/교습소 적합성 판단과 시설기준은 관할 교육지원청 재확인 필요
• OMW Path:
  • wiki/work/projects/kids-math-academy-ai-native-operating-system/kids-math-academy-commercial-lease-precheck-2026-06-24.md